Masz pytania? Zadzwoń tel.: 22 122 81 82

Inwestycje w nieruchomości deweloperskie: wpływ lokalizacji na wartość inwestycji deweloperskiej.

23 kwietnia 2024

Inwestowanie w nieruchomości deweloperskie
Lokalizacja i jej wybór to trud który czeka każdego kto prowadzi inwestowanie w nieruchomości.

Zarówno inwestycje w nieruchomości jak i zakup na cele mieszkaniowe zawsze rozpoczyna się od kluczowego pytania: „Gdzie?”. Jest to podstawowy element, który decyduje o sukcesie inwestycji z perspektywy konsumenta i dewelopera. Lokalizacja determinuje nie tylko bieżącą atrakcyjność nieruchomości, ale ma także istotny wpływ na jej przyszłą wartość, nazywaną wartością rezydualną. Ta przewidywana wartość nieruchomości po uwzględnieniu zużycia, zmian rynkowych i rozwoju obszaru, jest bezpośrednio powiązana z wyborem lokalizacji, co podkreśla wyświechtane już powiedzenie „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Trudno zaczynać inwestowanie w nieruchomości deweloperskie bez poznania aspektów tego zagadnienia.

Lokalizacja to pojęcie złożone

Inwestycje deweloperskie i wpływ lokalizacji na ich wartość to nie tylko liniowa zależność między odległością od centrum miasta. Obejmuje szeroki zakres czynników, takich jak dostęp do usług publicznych, infrastruktura, a także aspekty społeczne i kulturowe obszaru. Takie kompleksowe podejście do lokalizacji umożliwia inwestorom dokładną analizę potencjalnych zysków i ryzyka związanego z daną nieruchomością. Każda inwestycja niesie za sobą ryzyko, dlatego kluczowe jest dokładne zrozumienie wszystkich aspektów lokalizacji, które mogą wpłynąć na przyszłą wartość nieruchomości. Świadome podejście do wyboru lokalizacji to podejście oparte na dokładnej analizie, poradach ekspertów i uwzględniające trendy społeczne. Taka droga postępowania to droga optymalizacji zysków i zabezpieczeniu inwestycji przed potencjalnymi zagrożeniami tak by zwiększyć bezpieczeństwo inwestowania projekty deweloperskie.

Lokalizacja w polskim rynku nieruchomości

Polacy wyróżniają się na tle Europy pod względem dużego udziały w społeczeństwie osób posiadających mieszkania. Jesteśmy narodem przywiązanym do posiada własności na rynku mieszkaniowym. Według badań procent osób najmujących mieszkanie jest dwukrotnie mniejszy niż zachodnia średnia. Polacy wysoko oceniają znaczenie posiadania mieszkania jak i szanse na inwestycje w nieruchomości. Preferencje mieszkaniowe Polaków, jak pokazują badania, skupiają się na lokalizacji, cenie oraz jakości relacji z sąsiadami. Trzeci punkt to tak naprawdę jedno z odsłon słowa lokalizacja, co dobitnie podkreśla wagę odpowiedniego wyboru lokalizacji przez deweloperów i inwestorów indywidualnych. Jeden z prezesów dużego dewelopera wskazuje więc, że duża część ludzi tęskni za strukturą sąsiedzką gdzie relacje sąsiedzkie dawały poczucie wspólnoty i bezpieczeństwa. Czy osoby prowadzące inwestowanie w nieruchomości deweloperskie znajdą na to odpowiedź? Zobaczymy.

Szczegółowy research to wymóg kluczowy dla bezpiecznego inwestowania.

Deklaracje sondażowe potwierdzają liczby. Rynek nieruchomości w Polsce wykazuje silną reakcję na lokalizację, podobnie jak na całym świecie. Badanie przeprowadzone na przykładzie ulicy Puławskiej w Warszawie wskazuje, że bliskość do stacji metra znacząco wpływa na cenę ofertową nieruchomości. Jeżeli mieszkanie znajduje się do 800 metrów od stacji metra to wartość mieszkania rośnie średnio ponad 1300 zł/m² . Ta analiza potwierdza, że inwestorzy oraz osoby poszukujące mieszkania bardzo cenią sobie łatwość dostępu do transportu publicznego. Lokalizacja rozumiana jako dostęp do transportu ma kluczowe znaczenie dla inwestorów deweloperskich poszukujących szybkich i pewnych zysków.

Wyzwania dla deweloperów

Ograniczona dostępność atrakcyjnych działek w centrach miast stanowi wyzwanie dla deweloperów. Doświadczeni deweloperzy zajmują najlepsze działki korzystając ze swojego doświadczenia. Preferencje lokalizacyjne prowadzą część konsumentów do wyboru i docenienia nieruchomości zlokalizowanych w dobrze skomunikowanych obszarach, nawet tych pochodzących z tzw. wielkiej płyty. To pokazuje, że lokalizacja dla niektórych uczestników rynku może znacznie przeważyć nad innymi czynnikami, takimi jak nowoczesność czy stan techniczny budynku. Potwierdzają to badania i doświadczenie sprzedawców pokazujące, że większe znaczenie lokalizacja ma dla najmujących a trochę mniejsze dla kupujących mieszkanie pod zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny .

Sytuacja na rynku deweloperskim promuje dużych graczy z zapasami gruntów. W dobrej sytuacji są też inwestorzy z zabezpieczonym tanim kapitałem: jeśli nie goni ich czas i data spłaty kredytu, mogą wybierać korzystając z doświadczenia i czekając na okazje. Jak zawsze duże znaczenie ma jakość inwestycji. Osoby inwestujące w projekty deweloperskie z pewnością będą pytać o doświadczenie deweloperów, o ilość zrealizowanych inwestycji, o stopień zakredytowania.

Decydują szczegóły

Chociaż ważność lokalizacji jest właściwie dogmatem to już jego praktyczna realizacja często jest kwestią znacznie bardziej subiektywną. Spora część osób wiąże dobrą lokalizację z poczuciem bezpieczeństwa, które jest bardzo subiektywnie ocenianym zjawiskiem. Ciekawym przypadkiem jest np. Praga Północ w Warszawie. Chociaż dojazd do centrum jest z stamtąd jest znacznie szybszy niż z Wilanowa to ceny na rynku pierwotnym dla tych dzielnic są równe.

Często dobra lokalizacja „na mapie” w praktyce okazuje się lokalizacją kłopotliwą np. ze względu na hałas od głównej drogi. Na terenie Warszawy czy Łodzi dopuszczalna prędkość na niektórych „przelotówkach” to 90 km/h i więcej co powoduje znaczny hałas. Szczególnie ważna w takich lokalizacjach jest akustyka budynku i stosowanie wysokiej jakości okien 3-szybowych. Wymiernym wskaźnikiem troski polskich konsumentów o hałas w mieszkaniu jest gwałtowanie rosnący rynek paneli wygłuszających do mieszkania lub rosnące zainteresowanie odbiorami akustycznymi mieszkań. Dlatego żeby nie odczuwać niepokoju o jakość wygłuszenia budynku wielu kupujących pyta deweloperów o mieszkania w „cichej i spokojnej” okolic.

Innym szczegółem bardzo często wskazywanym przez ekspertów od rynku jest obecność dobrej szkoły w bliskiej okolicy. Dojeżdżanie długich odległości i codzienne podwożenie dzieci to obciążenie czasowe i finansowe dla rodziców. Ale dla singla czy osoby inwestującej w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy nie będzie miało to znaczenia.

Hałas uznawany jest za szkodliwe zanieczyszenie.

Lokalizacja: kluczowe i trudne pytanie przy wyborze nieruchomości

Rozważając dotychczas przedstawione argumenty, kluczową rolę w kształtowaniu sukcesu inwestycji deweloperskich niewątpliwie odgrywa lokalizacja nieruchomości. Ta nie tylko wpływa na bieżącą atrakcyjność oferty, ale także determinuje przyszłą wartość rezydualną nieruchomości. Rozumienie lokalizacji wykracza poza prostą bliskość do centrum miasta, obejmując szereg czynników, takich jak dostęp do usług, infrastruktura oraz otoczenie społeczne i kulturowe, które są kluczowe dla oceny potencjalnych zysków i ryzyk inwestycyjnych.

Specyfika polskiego rynku nieruchomości, ze swoimi unikalnymi preferencjami i dużym przywiązaniem do idei własności, dodatkowo podkreśla wagę lokalizacji. Jest to element, który zdecydowanie dominuje w procesie decyzyjnym zarówno deweloperów, jak i indywidualnych inwestorów szukających inwestowania w nieruchomości.

W obliczu wyzwań, takich jak ograniczona dostępność atrakcyjnych działek, szczególnie w centrach dużych miast, rozumienie lokalizacji nieruchomości z perspektywy dewelopera staje się niezbędne. To nie tylko geografia, ale przede wszystkim dogłębna analiza potrzeb i preferencji potencjalnych mieszkańców, co w konsekwencji może znacząco wpłynąć na sukces inwestycji.

Podsumowując, wpływ lokalizacji na wartość inwestycji deweloperskiej jest niepodważalny i stanowi kluczowy czynnik, który powinien być starannie analizowany i uwzględniany przy każdym projekcie deweloperskim. Odpowiedni wybór lokalizacji, uwzględniający szeroki zakres czynników, jest fundamentalny dla osiągnięcia sukcesu w dynamicznym i konkurencyjnym świecie nieruchomości.