Jak skutecznie pomnażać pieniądze w oparciu o nieruchomości

Rynek nieruchomości to „kopalnia złota” dla inwestorów z różną grubością portfela. Pewna teoria mówi, że najpierw należy zainwestować w siebie, potem w cudzy biznes, następnie we własny a na końcu w nieruchomości.

Rzeczywiście, odnoszący sukcesy biznesmeni, gwiazdy kina, sportu, celebryci, najczęściej posiadają część swoich kapitałów ulokowaną w nieruchomościach. Jednak również początkujący inwestorzy próbują zarobić na tym rynku. Zaczynają oni często od najmu, lub podnajmu mieszkań a nawet garaży, zakupu, remontu i sprzedaży kawalerek czy też większych mieszkań w celu podzielenia ich na mniejsze, lub wynajmowania ich na pokoje.

Jak skutecznie pomnażać pieniądze w oparciu o nieruchomości inwestycyjne nie czekając aż będziemy dysponować większą gotówką? Jakie pułapki czekają na inwestorów w nieruchomości i jak ich uniknąć? – zapraszam do lektury.

Wynajem nieruchomości uważany jest za pasywne źródło dochodu i na pozór nic w tym dziwnego. Jeśli mamy jednak choć jedno mieszkanie na wynajem, doskonale zdajemy sobie sprawę, że nie do końca tak jest. Mówi się, że aby kupić jedną nieruchomość, trzeba obejrzeć ich 100, następnie pozyskać finansowanie, najemców, rozliczyć czynsz, media, odremontować, znaleźć kolejnych najemców, pokryć ewentualne okresy pustostanów i tak dalej. Najczęściej jedna taka nieruchomość nie czyni nas jeszcze rentierami, a posiadając ich kilka, powyższe czynności musimy pomnożyć przez liczbę nieruchomości. Może się wówczas okazać, że nasz pasywny dochód wymaga zaangażowania z naszej strony na pół etatu, lub więcej i tak naprawdę wcale pasywnym nie jest. Jeśli do obsługi tych inwestycji w Warszawie czy innym mieście zatrudnimy firmę zewnętrzną, wówczas ta pomniejszy uzyskiwany przez nas zysk, a ten, biorąc pod uwagę dobre i dobrze zarządzane lokale w dobrych lokalizacjach, wynosi najczęściej ok. 7% rocznie.

Z moich obserwacji wynika też, że im tańsze i mniejsze lokale, tym więcej problemów z najemcami. Osobiście poszedłem w wyższą klasę lokali, jednak nawet jeśli zamiast trzech małych mieszkań, kupisz jedno duże, kiedy oprócz tego prowadzisz własny biznes, lub pracujesz gdzieś na etacie, może się okazać dla ciebie trudne pogodzenie obowiązków związanych z wynajmem ze swoimi zajęciami. O ile remonty, sprzątanie, czy drobne naprawy można sobie organizować w dogodnych dla ciebie terminach, to najczęściej najemcy, szczególnie ci klienci VIP, zwykle chcą oglądać mieszkanie akurat wtedy, gdy ty jesteś w pracy lub masz ważne spotkanie, czy wyjazd. Przy każdorazowej zmianie najemców takich spotkań trzeba na ogół odbyć kilka. Zdarzają się też naprawy czy też obowiązkowe przeglądy, organizowane przez administrację akurat w takich momentach, kiedy najemca jest na urlopie lub w delegacji.

Wyższa szkoła jazdy, jeśli chodzi o pomnażanie kapitału w oparciu o nieruchomości, to deweloperka, lub tzw. flipy (zakup, renowacja i sprzedaż). O ile jednak najem zaledwie odrywa nas od codziennych zajęć, to zarządzaniem budową musimy się zająć w pełnym wymiarze godzin. Sam nadzorowałem zarówno budowę domu jak i remont mieszkań i wiem, że nie sposób wszystkiego upilnować, nawet jeśli jest się na budowie codziennie. Większe projekty budowlane wymagają jeszcze większego zaangażowania. Ponadto, nie posiadając doświadczenia, na ogół przekraczamy, czasem nawet kilkukrotnie, założone budżety.

Remontując ostatnie mieszkanie zdecydowałem się na projektantkę dysponującą własną ekipą, którą nadzorowała i brała za nią pełną odpowiedzialność. Z tego kroku jestem szczególnie zadowolony, mimo, że i tak nie zmieścili się w terminie i nieznacznie przekroczyli założony budżet. Ja w tym czasie zarabiałem pieniądze w innym miejscu robiąc to, co lubiłem i umiałem najlepiej.

W dzisiejszym zabieganym stylu życia, metoda „niech każdy robi to na czym się zna najlepiej” sprawdza się szczególnie dobrze. Ocena ile „nie zarabiam”, lub nawet tracę, kiedy zajmuję się innym tematem, skłania do zastanowienia jaką rentowność powinienem uzyskać żeby opłacało mi się samemu zajmować danym projektem. Wnioski przyciągają do nas wielu inwestorów, którzy chcą skutecznie pomnażać pieniądze w oparciu o nieruchomości, bo widzą potencjał w tym rynku, jednak jednocześnie osiągają sukcesy i realizują się w swojej pracy zawodowej lub biznesie w zupełnie innej dziedzinie.

Naszymi klientami zostają ludzie, którzy nie mają więcej czasu, chęci, siły, doświadczenia, czy w końcu świadomie decydują się na większą ilość odpoczynku. W gronie inwestorów mamy również osoby z branży, które same budowały kiedyś domy lub inne obiekty w celach zarobkowych natomiast teraz nie mają już więcej siły i ochoty borykać się ze wszystkimi związanymi z tym fachem wyzwaniami.

Zacząć inwestować w nieruchomości ze spółką Pracownia Finansowa można już od 50.000 i ta oferta ma dość ciekawą konstrukcję, bo inwestor otrzymuje odsetki co kwartał. Jednak od 200.000 zł. można zostać wspólnikiem w konkretnym przedsięwzięciu i zagwarantować sobie zyski w wysokości 10% rocznie od wniesionego do spółki kapitału. Inwestorzy, którzy dysponują milionowymi budżetami, mogą liczyć na większy zysk w ramach projektów VIP.
Zakładając jednak „tylko” 10% rocznie, okazuje się, że jesteśmy w stanie nie robiąc nic, zapewnić sobie całkiem sporą emeryturę.

Gdyby kwotę 200.000 zł pomnażać w tempie 10% rocznie, co roku dopisując odsetki do kapitału, to po 10 latach uzyskamy kwotę 518.748 zł, ale po 20 latach już 1.345.500 zł, a po 30 latach 3.489.880 zł! Same odsetki od tej kwoty (10%) dają nam 348.988 zł rocznie, czyli 29.082 zł „pensji” miesięcznie. Uwzględniając inflację 2%, czyli przy realnych 8% zysku rocznie, siła nabywcza tych pieniędzy będzie wynosiła 16.771 zł /mc.

Jeśli do tego po roku dojdziemy do wniosku, że lepiej będzie nam sprzedać wynajmowaną kawalerkę, z którą mamy tylko same problemy i dofinansować swoją spółkę dodatkową kwotą 100.000 zł, to po 30 latach uzyskamy w sumie ponad 5,2 mln zł.

Spółka PFN2, realizująca wspomniane dochodowe inwestycje, kiedy zamyka jeden etap budowy – a najczęściej trwa to mniej niż rok – zwołuje zgromadzenie udziałowców, wypłaca zysk i daje możliwość wyjścia z inwestycji. Naturalnym jest, że część osób skorzysta z takiej możliwości z przeróżnych przyczyn. Jednak Ci którzy zostaną i nowi udziałowcy będą wspólnie dysponowali coraz większym budżetem pozwalającym na realizację coraz większych projektów. Dzisiaj budujemy domy w zabudowie szeregowej w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy, jutro ta sama spółka może być w stanie zbudować biurowiec, lub galerię handlową.

Zadając sobie tytułowe pytanie: jak skutecznie pomnażać pieniądze w oparciu o nieruchomości, powinniśmy zastanowić się, czy chcemy to robić aktywnie, czy też pasywnie, czy branża nieruchomości, budowlanka i deweloperka jest naszą pasją, czy chcemy czerpać zyski z tego wiecznie „zielonego” rynku, realizując swoje pasje i talenty gdzie indziej, tym bardziej, że dzięki propozycji spółki Pracownia Finansowa, jest to obecnie możliwe.

Tomasz Wiśniewski