Popyt większy niż podaż okazją dla inwestorów na rynku nieruchomości – Małgorzata Rosiak, Pracownia Finansowa

Obserwacje deweloperów wskazują, że aktualnie popyt przewyższa podaż na rynku nieruchomości. Do tej sytuacji przyczyniła się między innymi konieczność wstrzymania budowy przez wiele firm, które przez rosnące koszty w branży, nie podejmowały się nowych inwestycji. Za to deweloperzy, którzy zabezpieczyli projekty odpowiednimi umowami i wybudowali nieruchomości, mogą na tym dobrze zarobić. Czy jest tu jeszcze miejsce dla inwestorów opowiedziała Małgorzata Rosiak z Pracowni Finansowej.

Jaki jest powód popytu przewyższającego podaż na rynku nieruchomości?

Jest wiele powodów większego popytu niż podaży na rynku nieruchomości. Najpierw przyczyny szukać mogliśmy w pandemii COVID-19, a potem w wojnie na Ukrainie. Teraz są to m.in: rosnące stopy procentowe, wysoka inflacja, coraz wyższy koszt finansowania inwestycji w tym niestabilne koszty materiałów budowlanych i pracy. To wszystko spowodowało duże problemy u deweloperów, którzy uzależnieni od finansowania zewnętrznego nie budowali i nie wprowadzali na rynek nowych projektów budowlanych. Dodatkowo proces uzyskiwania pozwolenia na budowę się wydłużył i wynosi obecnie minimum 12 miesięcy, a nierzadko 24 miesiące. Te wydłużające się procedury administracyjne powodują również zwiększone koszty przygotowania projektów. Według danych Otodom Analitytics: W styczniu 2022 roku wprowadzono na rynek polski 5 776 mieszkań, natomiast w styczniu 2023 roku prawie o połowę mniej tj. 2749 mieszkania. 

Nieliczni deweloperzy wybudowali nieruchomości, mimo kryzysowej sytuacji na rynku. To wymaga odpowiedniego doświadczenia i znajomości branży. Jak deweloper, który realizuje inwestycje w Łodzi z portfolio Pracowni Finansowej poradził sobie w tych czasach?

Z całą pewnością deweloperzy muszą działać w trudnych warunkach. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie zwolnił proces realizacji nowych projektów, a to wpływa też na ich ceny. Muszą skrupulatnie kalkulować koszty nowych inwestycji. Partner Branżowy grupy INWE z Panem Rafałem Jujka na czele, realizuje w Łodzi już drugą inwestycję sfinansowaną przez Inwestorów Pracowni Finansowej. Posiada on 25 lat doświadczenia w branży deweloperskiej. Ma na swoim koncie liczne realizacje deweloperskie, które wykonał w sukcesem. Wybudował i sprzedał osiedle domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, budynki wielorodzinne o łącznej powierzchni około 4000 m2 PUMu. Budował nie tylko w Łodzi i Aleksandrowie Łódzkim, ale w całej Polsce. Są to nieruchomości o charakterze komercyjnym takie jak: bank, centrum handlowe, stadion sportowy, ale także nietypową nieruchomość jaką jest łódzkie więzienie.

To, co cechuje łódzkiego dewelopera z grupy INWE, to znajomość branży, cen transakcyjnych jakie obowiązują w Łodzi, świetny dobór miejsca w rozwijających się dzielnicach, które nadają się do kameralnej zabudowy osiedli domów lub apartamentów. Pomimo niesprzyjających w ostatnich latach warunków rynkowych związanych z cenami materiałów i robót budowlanych JR Capital zakontraktowało i zabezpieczyło ceny do realizowanego już drugiego osiedla domów i apartamentów w Łodzi. Inwestycje w Łodzi przy ul. Beskidzkiej i obecnie realizowany projekt inwestycyjny przy ul. Rąbieńskiej zostały sfinansowane przez inwestorów Pracowni Finansowej gotówkowo. W związku z tym nie występuje tu ryzyko kredytowe związane z finansowaniem bankowym. 

Tendencja wzrostowa cen na rynku nieruchomości nadal się utrzymuje. To może sprzyjać prognozowaniu większych zysków niż początkowo zakładane dla inwestorów w projektach deweloperskich. Czy oferta Pracowni Finansowej to potwierdza?

Ceny mieszkań wciąż rosną i nic nie zapowiada, aby ten trend miał się odwrócić. Na rynku pierwotnym w ostatnich 3 latach, czyli w okresie pandemii i wojny na Ukrainie, wzrosły o 33% w 7 największych miastach polski. Jako przykład możemy podać sfinansowaną przez inwestorów Pracowni Finansowej w ubiegłym roku inwestycję osiedla domów w Łodzi przy ul. Beskidzkiej. Obecnie lokale są sprzedawane drożej średnio o 27 tys. zł w stosunku do początkowo zakładanych w biznes planie prognoz. 

Deweloperzy przewidują, że ceny mieszkań do końca roku wzrosną o kolejne kilka procent. Wzrost cen podyktowany jest przede wszystkim malejącą ofertą mieszkań na rynku pierwotnym. Dodatkowo koniunkturę nakręca program rządowy „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wszedł w życie w drugim kwartale 2023 roku. Deweloperzy zaczęli odmrażać swoje inwestycje w nieruchomości, lokale zaczynają znikać na początkowym etapie budowy a ich ceny rosną. Na rynek mieszkaniowy wrócili pozostali nabywcy zmobilizowani rosnącymi cenami i kurczącą się ofertą dostępnych nieruchomości. Znów możemy przytoczyć finansowane obecnie osiedle apartamentów w dzielnicy Polesie w Łodzi. Budowa się rozpoczęła w maju bieżącego roku. Od lipca ruszyła strona internetowa dewelopera, promująca w sieci możliwość zakupu mieszkań. I już są pierwsi chętni do zakupu apartamentów. 

Przy tym potencjał Łodzi jest ogromny.  Miasto to rozwija się w dynamicznym tempie zapewniając nie tylko rozrywki kulturalne, ale i nowoczesną rozbudowę dającą atrakcyjne warunki do życia i pracy. Jak wiadomo miasto Łódź jest w centrum outsourcingowym Polski, ma świetnie skomunikowaną infrastrukturę kolejową i drogową. Łódź jest także mekką dla start-upów, do której na siedzibę i rozwój nowych firm w bieżącym roku zgłosiło się ponad 150 innowacyjnych projektów z całego świata, jest to wzrost 50% rok do roku. Co za tym idzie wzrasta zapotrzebowanie na mieszkania i domy dla nowo napływających osób. 

Czy programy rządowe dla nabywców mieszkań sprzyjają sprzedaży w inwestycjach deweloperskich?

Pomimo tego, że program „Bezpiecznego Kredytu 2%” efektywnie działa dopiero od początku lipca, to jego wpływ na kwartalny wynik sprzedaży był znaczący. Kolejny kwartał z rzędu liczba lokali sprzedanych przez deweloperów na sześciu największych rynkach była o około jedną trzecią wyższa w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy. Na uwagę zasługuje wzrost sprzedaży nieruchomości w Łodzi, gdzie realizowane są projekty z portfolio Pracowni Finansowej.  Wzrost sprzedaży w ostatnim kwartale jest tutaj o 50% wyższy niż w poprzednim, czyli 1,5 tys. sprzedanych mieszkań. Ceny mieszkań w Łodzi poszybowały w górę do poziomu: 9 460 tys. zł/mkw.  w biznes planie budowanego osiedla przy ul. Beskidzkiej początkowe założenia cenowe to: 7 421 tys. zł/mkw.

W odróżnieniu od poprzednich programów mieszkaniowych tym razem nie mamy limitu ceny metra kwadratowego, ale limit wkładu własnego i kwoty kredytu, co w sumie określa maksymalną cenę mieszkania. Tak skonstruowany program daje nabywcom dużo większy wybór w porównaniu z programami ‘Rodzina na Swoim’ i ‘Mieszkanie dla Młodych’. Na koniec czerwca na sześciu największych rynkach udział lokali spełniających kryterium ceny (przy kredycie dla dwojga) wynosił od 59% w Warszawie do aż 93% w Łodzi. W nowo realizowanym w grupie INWE i finansowanym przez inwestorów Pracowni Finansowej projekcie w Łodzi, budowanym w dzielnicy Polesie przy ul. Rąbieńskiej 43 – 6 z 12 dostępnych na sprzedaż lokali spełniawymagania rządowego Programu Pierwsze Mieszkanie – kredyt na 2%. To sprawia, że spodziewamy się szybkiej sprzedaży budowanych mieszkań, na których będą mogli zarobić inwestorzy.

Czy inwestorzy mają jeszcze szansę na popłynięcie na tej fali i dołączenie do tego typu inwestycji w nieruchomości? Co trzeba zrobić?

Jesteśmy obecnie w końcowym etapie finansowania w projekcie Apartamenty Polesie, powstającym w malowniczej dzielnicy Polesie w Łodzi przy ul. Rąbieńskiej 43. Budowa tego osiedla rozpoczęła się w maju br. Nadal zapraszamy do tego projektu inwestorów.  Przy czym należałoby się spieszyć, zgłosić do swoich Investment Menagerów, ponieważ pozostały tu już ostatnie udziały.

W ramach inwestycji Apartamenty Polesie wybudowany zostanie zespół 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej dwulokalowe, inaczej ujmując są to 2 mieszkania w każdym budynku, razem 16 lokali.  Wielkość jednego jednopoziomowego wynosi 76 m2 oraz 113 m2 dwupoziomowe. Dzielnica Polesie charakteryzuje się tym, że jest to bardzo dobra ze względu na walory mieszkaniowe okolica, która nie ma konkurencji. To spokojna, malownicza lokalizacja w otoczeniu terenów zielonych. To także miejsce świetnie usytuowane ze względu na dostępność do życia codziennego obiektów takich jak przychodnie, szkoły itp. w pobliżu znajduje się także droga prowadząca do centrum Łodzi oraz trasa szybkiego ruchu S14. Apartamenty będą wyposażone w system inteligentnego budynku FIBARO pozwalający na komfort użytkowania i oszczędność energii. W planach jest również montaż fotowoltaiki na dachach oraz jedna wspólna, 3 stopniowa pompa ciepła dla wszystkich lokali.   

Oddanie do użytkowania tej inwestycji planowane jest na marzec 2024 roku. Prognozowany zysk dla inwestorów wynosi 21% brutto, liczony w horyzoncie 15 miesięcy.  Przy czym inwestycja jest już w zaawansowanej fazie realizacji. Inwestorzy, którzy teraz dołączają do projektu mają szansę relatywnie szybko, bo w ciągu roku uzyskać zwrot zainwestowanego kapitału, plus zysk przypadający na ten okres. Model inwestycyjny polega na objęciu udziału w spółce celowej, dzięki czemu inwestor staje się Wspólnikiem, z prawami gwarantowanymi mu przez KSH, a następnie udzieleniu przez niego swojej spółce pożyczki. Wyjątkowo przystępna, promocyjna kwota wejścia do projektu wynosi zaledwie 50 tys. zł (poprzednio 200 tys. zł).

Dlaczego teraz jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości?

W naszej ocenie to najlepszy czas z uwagi na większy popyt niż podaż. Kolejny powód to ceny, które mogą jeszcze bardziej poszybować w górę. Dodatkowo za sprawą wejścia w życie rządowej ustawy dotyczącej waliki z patodeweloperką, wprowadzono szereg wymogów, jakie powinny spełniać budynki tj. warunki techniczne oraz ich usytuowanie, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG (E – Środowisko, S – Społeczna odpowiedzialność i G – Ład korporacyjny). To ograniczy podaż jeszcze bardziej.

Na rynku obecnych jest wielu klientów tzw. gotówkowych, którzy poszukują możliwości zabezpieczenia nadwyżek finansowych przed wysoką inflacją w nieruchomościach. W Pracowni Finansowej możemy zaproponować im inwestycję w budowę osiedla apartamentów w Łodzi. Próg wejścia jest tu o wiele niższy niż kwota wymagana do zakupu choćby najmniejszej nieruchomości, proces inwestycyjny dużo prostszy, a prognozowana stopa zwrotu o wiele wyższa. Co szczególnie istotne przy krótkoterminowych inwestycjach – koszty okołotransakcyjne są nieporównywalnie niższe niż przy zakupie np. mieszkania na wynajem.

Zobacz wizualizacje projektu Apartamenty Polesie

.

Zapisz się na webinar na temat projektu Apartamenty Polesie, który poprowadzi Prezes Pracowni Finansowej Tomasz Wiśniewski TUTAJ: REJESTRACJA >>