Obserwacje deweloperów wskazują, że aktualnie popyt przewyższa podaż na rynku nieruchomości. Do tej sytuacji przyczyniła się między innymi konieczność wstrzymania budowy przez wiele firm, które przez rosnące koszty w branży, nie podejmowały się nowych inwestycji. Za to deweloperzy, którzy zabezpieczyli projekty odpowiednimi umowami i wybudowali nieruchomości, mogą na tym dobrze zarobić. Czy jest tu jeszcze miejsce dla inwestorów opowiedziała Małgorzata Rosiak z Pracowni Finansowej.

Jaki jest powód popytu przewyższającego podaż na rynku nieruchomości?

Jest wiele powodów większego popytu niż podaży na rynku nieruchomości. Najpierw przyczyny szukać mogliśmy w pandemii COVID-19, a potem w wojnie na Ukrainie. Teraz są to m.in: rosnące stopy procentowe, wysoka inflacja, coraz wyższy koszt finansowania inwestycji w tym niestabilne koszty materiałów budowlanych i pracy. To wszystko spowodowało duże problemy u deweloperów, którzy uzależnieni od finansowania zewnętrznego nie budowali i nie wprowadzali na rynek nowych projektów budowlanych. Dodatkowo proces uzyskiwania pozwolenia na budowę się wydłużył i wynosi obecnie minimum 12 miesięcy, a nierzadko 24 miesiące. Te wydłużające się procedury administracyjne powodują również zwiększone koszty przygotowania projektów. Według danych Otodom Analitytics: W styczniu 2022 roku wprowadzono na rynek polski 5 776 mieszkań, natomiast w styczniu 2023 roku prawie o połowę mniej tj. 2749 mieszkania. 

Czy programy rządowe dla nabywców mieszkań sprzyjają sprzedaży w inwestycjach deweloperskich?

Pomimo tego, że program „Bezpiecznego Kredytu 2%” efektywnie działa dopiero od początku lipca, to jego wpływ na kwartalny wynik sprzedaży był znaczący. Kolejny kwartał z rzędu liczba lokali sprzedanych przez deweloperów na sześciu największych rynkach była o około jedną trzecią wyższa w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy. Wzrost sprzedaży w ostatnim kwartale jest tutaj o 50% wyższy niż w poprzednim, czyli 1,5 tys. sprzedanych mieszkań. Ceny mieszkań w Łodzi poszybowały w górę do poziomu: 9 460 tys. zł/mkw.  w biznes planie budowanego osiedla przy ul. Beskidzkiej początkowe założenia cenowe to: 7 421 tys. zł/mkw.

W odróżnieniu od poprzednich programów mieszkaniowych tym razem nie mamy limitu ceny metra kwadratowego, ale limit wkładu własnego i kwoty kredytu, co w sumie określa maksymalną cenę mieszkania. Tak skonstruowany program daje nabywcom dużo większy wybór w porównaniu z programami ‘Rodzina na Swoim’ i ‘Mieszkanie dla Młodych’. Na koniec czerwca na sześciu największych rynkach udział lokali spełniających kryterium ceny (przy kredycie dla dwojga) wynosił od 59% w Warszawie do aż 93% w Łodzi. W nowo realizowanym w grupie INWE i finansowanym przez inwestorów Pracowni Finansowej projekcie w Łodzi, budowanym w dzielnicy Polesie przy ul. Rąbieńskiej 43 – 6 z 12 dostępnych na sprzedaż lokali spełniawymagania rządowego Programu Pierwsze Mieszkanie – kredyt na 2%. To sprawia, że spodziewamy się szybkiej sprzedaży budowanych mieszkań, na których będą mogli zarobić inwestorzy.

Dlaczego teraz jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości?

W naszej ocenie to najlepszy czas z uwagi na większy popyt niż podaż. Kolejny powód to ceny, które mogą jeszcze bardziej poszybować w górę. Dodatkowo za sprawą wejścia w życie rządowej ustawy dotyczącej waliki z patodeweloperką, wprowadzono szereg wymogów, jakie powinny spełniać budynki tj. warunki techniczne oraz ich usytuowanie, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG (E – Środowisko, S – Społeczna odpowiedzialność i G – Ład korporacyjny). To ograniczy podaż jeszcze bardziej.

Na rynku obecnych jest wielu klientów tzw. gotówkowych, którzy poszukują możliwości zabezpieczenia nadwyżek finansowych przed wysoką inflacją w nieruchomościach.