Masz pytania? Zadzwoń tel.: 22 122 81 82

Ustawa deweloperska: bezpieczniejsze inwestycje w nieruchomości

6 czerwca 2024

Inwestycje w nieruchomości od dawna cieszą się dużym zainteresowaniem zarówno wśród osób poszukujących mieszkań na własne cele, jak i inwestorów pragnących generować zyski z wynajmu lub sprzedaży nieruchomości. Wprowadzenie ustawy deweloperskiej znacząco wpłynęło na sposób realizacji i sprzedaży inwestycji deweloperskich w Polsce, zapewniając większe bezpieczeństwo transakcji i ochronę praw nabywców. W niniejszym artykule omówimy kluczowe aspekty ustawy deweloperskiej, podkreślając korzyści zarówno dla osób kupujących mieszkania na własne cele, jak i inwestorów poszukujących dochodowych nieruchomości.

Patologie na polskim rynku nieruchomości i potrzeba wprowadzenia ustawy deweloperskiej

Przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej na polskim rynku nieruchomości dochodziło do wielu patologii, które znacząco nadszarpywały zaufanie do inwestycji w nieruchomości deweloperskie. Wielu nabywców traciło swoje oszczędności, gdy deweloperzy ogłaszali upadłość, pozostawiając niedokończone budowy. Inne problemy obejmowały sprzedaż tej samej nieruchomości kilku różnym osobom, brak wymaganych zezwoleń budowlanych oraz niejasne zapisy w umowach deweloperskich. Te sytuacje skłoniły ustawodawców do stworzenia mechanizmów chroniących nabywców.

Prace nad ustawą deweloperską rozpoczęły się na początku XXI wieku, a ich intensyfikacja nastąpiła w drugiej połowie dekady. Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, miała na celu uregulowanie rynku nieruchomości i zwiększenie ochrony nabywców.

Pomimo znaczących postępów, nadal istniały luki, które wymagały dalszych zmian. W 2021 roku uchwalono nową ustawę deweloperską, która przewiduje powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) oraz dodatkowe zabezpieczenia dla nabywców, takie jak bardziej szczegółowe przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru mieszkania. Nowa ustawa, obowiązująca od 1 lipca 2022 roku, ma na celu jeszcze skuteczniejszą ochronę interesów nabywców oraz zwiększenie transparentności inwestycji deweloperskich.

Nowa ustawa deweloperska odciska piętno na proces kupowania nieruchomości i ma różne oddziaływania zarówno z perspektywy osoby kupującej mieszkanie na własne cele mieszkaniowe jak i inwestycyjnie.

Przez wieloletnie braki w ustawodawstwie deweloperzy nie mają w Polsce dobrej opinii.

Ochrona środków nabywców

Jednym z najważniejszych elementów ustawy deweloperskiej jest ochrona środków nabywców, co ma kluczowe znaczenie dla osób kupujących mieszkania na własne cele oraz inwestorów poszukujących nieruchomości inwestycyjnych. Deweloperzy są zobowiązani do korzystania z rachunków powierniczych – zamkniętych i otwartych. Rachunek powierniczy zamknięty gwarantuje, że środki nabywcy są wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości, co zapewnia bezpieczne inwestycje. Z kolei rachunek otwarty pozwala na wypłaty w trakcie realizacji inwestycji, ale podlega ścisłej kontroli banku.

Bank staje się dodatkowym interesariuszem: któremu zależy na bezpieczeństwie kupującego. Bezpieczne inwestycje to takie, w których nie ma skrajnej nierównowagi sił. Przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej klienci znacznie częściej czuli się przymuszeni do klauzul abuzywnych czyli niedozwolonych przez prawo.

Umowa deweloperska i prospekt informacyjny

Kolejnym ważnym elementem ustawy deweloperskiej jest obowiązek dostarczania nabywcom szczegółowego prospektu informacyjnego. Prospekt musi zawierać dane dotyczące inwestycji, w tym stan prawny nieruchomości, pozwolenia na budowę, a także informacje o doświadczeniu dewelopera i jego poprzednich realizacjach. Transparentność informacji jest kluczowa dla osób poszukujących bezpiecznych inwestycji, ponieważ pozwala na dokładne zapoznanie się z ofertą i podjęcie świadomej decyzji o zakupie nieruchomości.

W ustawie i jej późniejszych nowelizacjach, wyszczególnione są szczegółowe wymogi dotyczące prospektu informacyjnego: Zapisy w ustawie precyzują, jakie informacje muszą być zawarte w prospekcie informacyjnym, co ma zwiększyć transparentność i zapewnić nabywcom pełen obraz inwestycji deweloperskich przed podjęciem decyzji o zakupie.

Gwarancje i rękojmia

Ustawa deweloperska zapewnia nabywcom prawo do rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez okres pięciu lat od momentu odbioru lokalu. Ponadto, deweloperzy są zobowiązani do udzielania gwarancji na swoje prace. To kolejny mechanizm, który zwiększa bezpieczeństwo inwestycji deweloperskich oraz ochronę nabywców, zarówno tych kupujących mieszkania na własne cele, jak i inwestorów.

Chociaż nie dotyczy to bezpośredniego znaczenia słowa gwarancja to dzięki następnemu zapisowi w ustawie inwestor zyskuje pewność porządku prawnego z odebranym lokalem. Znowelizowana ustawa wymaga od deweloperów uzyskania pozwolenia na użytkowanie przed przekazaniem lokalu nabywcy. Ma to na celu wyeliminowanie sytuacji, w których nabywcy otrzymywali lokale bez odpowiednich zezwoleń, co mogło skutkować problemami z zamieszkaniem. Klient zyskał gwarancje, że klucze które odebrał nie są tylko kluczami do budynku ale także świadczą o legalności danego budynku.

5 letni okres rękojmi to dobra zmiana na rynku nieruchomości. Zdaniem ekspertów powinien być nawet dłuższy, tak by zakończył się proces osiadania dokumentów.

Dodatkowe zabezpieczenia finansowe

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), z którego środki mają być wykorzystywane w przypadku upadłości dewelopera lub niewywiązania się z umowy. DFG zapewnia zwrot wpłaconych środków nabywcom w sytuacjach kryzysowych, co zwiększa bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomości. DFG to także strona internetowa z kompletem informacji oraz możliwością sprawdzenia, który deweloper odprowadził składki. Obecnie na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny składki wynoszą tylko 0,1 proc z wpłat na rachunek zamknięty ale i tak przyczyniło się do spadku bankructw, które zostawiały klienta z niczym.

Dodatkowo bezpieczeństwo finansowe nabywających inwestycje w nieruchomości jest chronione poprzez doprecyzowanie kiedy deweloper może żądać dopłaty do mieszkania. Potrzebne jest ścisłe oznaczenie wszystkich okoliczności wraz z dokładnymi informacjami. Katalog takich sytuacji jest ograniczony a najczęściej obejmuje on inną powierzchnię mieszkania na skutek zmian konstrukcyjnych lub pomyłek.

Perspektywa osób kupujących mieszkania na własne cele

Dla osób kupujących mieszkania na własne cele, ustawa deweloperska przynosi szereg korzyści, które znacząco zwiększają bezpieczeństwo transakcji oraz jakość zakupionych nieruchomości. Dzięki ochronie środków nabywców, szczegółowym umowom deweloperskim, prospektom informacyjnym oraz rękojmi i gwarancjom, osoby te mogą czuć się pewniej, inwestując swoje oszczędności w nowe mieszkania. Tego typu nabywcy najczęściej kupują za pomocą kredytu. Dotąd ewentualne bankructwo dewelopera oznaczało dla nich koszmar: zostawali z kredytem, który bardzo trudno było unieważnić, jednocześnie nie mając gdzie mieszkać.

W obecnym otoczeniu prawny wzrosło bezpieczeństwo finansowe takich nabywców. Nie oznacza to bynajmniej zdezaktualizowania ostrzeżeń o byciu ostrożnym, bo dalej istnieją przypadki gdzie deweloper oszuka bank nadzorujący rachunki powiernicze. Jednak częstotliwość takich sytuacji znacznie spadła.

Wybór mieszkania dla swojej rodziny to bardzo trudna decyzja.

Perspektywa osób prowadzących inwestycje w nieruchomości


Dla inwestorów, którzy poszukują dochodowych nieruchomości, ustawa deweloperska również przynosi wiele korzyści. Bezpieczeństwo transakcji oraz transparentność informacji to kluczowe elementy, które wpływają na opłacalność inwestycji w nieruchomości. Inwestycje deweloperskie są bardziej przewidywalne, co pozwala inwestorom na dokładne planowanie swoich działań oraz minimalizowanie ryzyka. Inwestor może poświęcić mniej cennego czasu na zdobycie tej samej ilości informacji.

Szczególnie zadowolone będą osoby prowadzące najem nieruchomości bo zaktualizowane normy dotyczące jakości energetycznej zmniejszą rachunki zwiększając ROI inwestycji. Dodatkowo korzystna będzie dla nich rękojmia dewelopera. W przypadku mieszkań kupionych dla siebie, ewentualne pęknięcia w ścianach mogą stanowić motywację do remontu lub nie mieć żadnego znaczenia dla mieszkańców. W przypadku najmu każda awaria oznacza koszty pieniężne i czasowe dla osób zarabiających na najmie.

Na koniec warto wspomnieć o korzyściach dla osób dokonujących „flipy”. Dzięki rozporządzeniom Komisji Europejskiej znane są terminy wejścia kolejnych norm budynkowych więc znając szczegóły co do konstrukcji budynku, inwestor ma jasny horyzont pozwalający na ocenę potencjału sprzedaży w przyszłości.

Dobre prawo to stabilne warunku do prowadzenia inwestycji

Ustawa deweloperska to element coraz bardziej stabilnego otoczenia prawnego. Stabilność i przewidywalność otoczenia to zasób szczególnie ceniony przez osoby prowadzące inwestycje. Polski rynek nieruchomości dalej nie jest rynkiem gdzie nabywca może kupować w ciemno ale dzięki ustawie deweloperskiej ryzyko ponoszone przez kupujących zmniejszyło się.

Nawet dobre ramy prawne nie zwalniają nas z ostrożności. Chcąc dokonać mądrej inwestycji należy pytać, obserwować budowę i sprawdzać każdy szczegół 2 razy. W przypadku zakupu mieszkania na swoje potrzeby naszą stawką jest komfort życia. W przypadku inwestowania rozchodzi się o bezpieczeństwo często oszczędności życia. Jak zawsze sprawdza się powiedzenie: bezpieczne inwestycje to inwestycje oparte na posiadanej wiedzy.