Najczęściej w artykułach o inwestowaniu w deweloperkę przeczytać można o szeregu czynników, które wpływają na średnią cenę mieszkań. Wymienia się popyt, podaż, zmian trybu życia lub światowe trendy. Niemniej wielu specjalistów od rynku mieszkaniowego twierdzi, że kluczem do zrozumienia rynku nieruchomości jest polityka państwa. Argumentem na tą tezę jest to, że inne czynniki jak na przykład popyt i podaż, są pochodną decyzji, które zapadają w ministerstwach lub gabinetach politycznych. Badania naukowe nie dają jednoznacznej odpowiedz co jest kluczowe, niemniej osoba chcąca dobrze poruszać się na rynku inwestycji w mieszkania, powinna nabyć wiedzę o najczęściej wskazywanych przykładach wpływu polityki na cenę mieszkań.

Definicja rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości to sektor gospodarki, który obejmuje transakcje związane z kupnem, sprzedażą, wynajmem oraz zarządzaniem nieruchomościami. Nieruchomości dzielą się na różne kategorie, w tym mieszkania, domy jednorodzinne, nieruchomości komercyjne, przemysłowe oraz grunty. Rynek ten jest silnie zależny od lokalnych warunków ekonomicznych, politycznych oraz społecznych. Najczęściej słowo „rynek nieruchomości” jest używane w polskich mediach do określania dynamiki rynku mieszkań w Polsce.

Dlaczego polityka państwowa jest kluczowa dla rynku nieruchomości?

Praktycznie od początku cywilizacji opartej na rolnictwie istniała jakaś polityka mieszkaniowa. Nawet najbiedniejsze kraje posiadają system własności gruntów: to pierwsze i podstawowy mechanizm, który towarzyszy ludzkości od zarania dziejów. Ta prosta decyzja, że nie można zbudować domu w dowolnym miejscu bez pytania kogolwiek o zgodę, to początek wielu ograniczeń i wymogów od inwestorów mieszkaniowych.

Florencję odwiedza rocznie około 5 milionów turystów robiąc niewyobrażalną ilość zdjęć na tle pięknej starówki. Ale czy ktokolwiek z nich zastanawia się czemu zawdzięczamy tak piękną architekturę? To przykład jak surowa i zdecydowana polityka państwo stworzyła ponadczasowy skarb. To władza w porozumieniu z glidią kupiecką stworzyła „Statuti dell’Arte di Calimala” czyli przepisy określające wygląd fasad budynków czy ich wysokość.

Dzisiejsze czasu są zupełnie inne a nieruchomości pełnią inną rolę. Całkowicie inna jest struktura społeczna: społeczeństwo jest demokratyczne i niepodzielone na klasy społeczne a posiadanie mieszkania nie jest ograniczone od zajmowanej pozycji społecznej. Dalej jednak państwo posiada bardzo wiele narzędzi by wprowadzać rozwiązania dobre dla różnych interesariuszy rynku nieruchomości. My skupmy się na potrzebach osób posiadających inwestycje w nieruchomości i oczekujących stabilnych wzrostów cen.

Działania państwa wpływające na rynek nieruchomości

Za działania państwa i wynik jego polityki możemy uznać działanie ustawodawcze, które w swoim założeniu dotyczy cen nieruchomości i wpływa na inwestycje w nieruchomości jak np. ustawa deweloperska. Ale ważne są także działania wpływające pośrednio jak np. przepisy prawa bankowego i kredytowego, które mogą nie mieć w nazwie ani słowa nieruchomości ani słowa mieszkania a de facto być zmianami dotyczącymi rynku nieruchomości. Państwo może też tworzyć narzędzia do organizowania się interesariuszy np. deweloperów w organizację lub samorządy w grupy nacisku. Na dzień dzisiejszy społeczności mają małe prawo do zatrzymania budowy co zwiększa stabilność i bezpieczeństwo inwestycji deweloperskich.

W dzisiejszym artykule dokonamy przeglądu takich działań patrząc z perspektywy osoby zainteresowane wejściem w inwestycje nieruchomości. Jak zostać inwestorem nieruchomości? Trzeba zdobywać wiedzę, także taką.

Kontekst społeczny polityki państwa na rynku nieruchomości

Polityka mieszkaniowa i odbiór działań państwa będzie różnice odbierany w zależności od kontekstu społecznego w jakim będzie podejmowane. Polskie społeczeństwo znajduje się w bardzo specyficznym położeniu: Polacy są niechętni do najmowania nieruchomości, wolą kupić na własność. Polskie gospodarstwa domowe w 87,2% mieszkają w mieszkaniach, które są ich własnością. Polacy nie preferuję wynajmu nieruchomości a posiadanie „swojego m”. Wskaźnik wynajmu wśród gospodarstw domowych jest jednym z najniższych w UE i wynosi 12,8%.

Jednocześnie rynek jest w trakcie przemiany. Na pytanie co jest najlepszą inwestycją, najwięcej (58%) Polaków odpowiada, że mieszkanie a w 2022 70% mieszkań było kupowanych w celach inwestycyjnych. Niemożliwe jest jednoczesne zwiększanie się ilości osób posiadających swoich mieszkanie i osób kupujących by czerpać zyski z najmu, równowaga musi przesunąć się, w którąś stronę. Obecnie zwiększa się liczba osób najmujących swoje inwestycje w mieszkania. Eksperci spodziewają się wejścia na rynek podmiotów najmu instytucjonalnego, który miałby rozpędzić przesunięcie rynku w kierunku najmu i napędzić inwestycje deweloperskie.

Jak zareaguje na to polskie społeczeństwo? Przepisy wprowadzające ułatwienia dla funduszy zajmujących się najmem inaczej zostaną odebrane w Niemczech lub Stanach Zjednoczonych a inaczej w Polsce. Społeczeństwo już oparte na najmie ucieszy się np. na przepis jasno określający obowiązki najmującego fundusz ale w społeczeństwie opartym na własności taki sam przepis może być odebrany jako furtka do zniszczenia rynku indywidualnego inwestowania w nieruchomości.

Masz inwestycje w mieszkanie? Poznaj te sposoby wpływu państwa na rynek.

Obszar zakresu działań jakie może podjąć ustawodawca a skończą się one zmianą dla inwestujących w deweloperów lub mieszkania na wynajem, jest ogromny. Ogół takich działań określa się mianem „polityki mieszkaniowej”. Polityka mieszkaniowa obejmuje działania rządów mające na celu zapewnienie odpowiedniego dostępu do mieszkań dla obywateli. W polskich i światowych artykułach najczęściej wiąże się ją z zapewnieniem przez rząd podaży mieszkań i finansowania dla nabywców końcowych. Ograniczenie tego pojęcia do tych działań to bardzo korzystna wiadomość dla inwestorów, którym zależy na wzroście ceny i siły nabywczej konsumentów.

Jednak polityka mieszkaniowa obejmuje znacznie szerszy zakres działań a wiele z nich może skończyć się zmniejszenie ROI najmu lub opłacalności branży deweloperskiej. Inwestor szukający bezpiecznego inwestowania powinien monitorować rynek i opinię publiczną. W Polsce stymulowanie podaży i zdolności nabywczych jest obecnie konsensusem ale zaczynają się pojawiać komentarze proponujące inne rozwiązania. Ryzyko zmiany kierunku oceniane jest jako niskie, co na pewno ucieszy osoby prowadzące inwestowanie w nieruchomości.

Wymogi prawne i normy budynków

Prawo budowlane i regulacje dotyczące planowania przestrzennego mają istotny wpływ na rynek nieruchomości. Standardy jakości budynków oraz zasady zagospodarowania przestrzennego mogą determinować tempo i koszt realizacji nowych inwestycji. Powszechnie mówi się, że złożone i restrykcyjne przepisy mogą hamować rozwój rynku, podczas gdy uproszczone procedury mogą przyspieszać proces budowlany.

Specjaliści podkreślają jednak, że nie tylko ilość wymogów ma znaczenie ale przebieg procesu ich spełniania. Jeżeli kryteria są policzalne, jawne i obiektywne to nawet większa ilość przepisów nie stanowi problemu dla doświadczonych deweloperów. Największy problem dla deweloperów pojawia się gdy dużo zależy od opinii poszczególnych osób lub urzędników a inwestycje deweloperskie zależą od kaprysu urzędnika.

Nie jest też jasno określone, że nowe wymogi mogą tylko i wyłącznie negatywnie działać na rynek. Eksperci podkreślają, że rozsądna ilość nowych norm może utwierdzać wzrosty cen nieruchomości na rynku.

Podatki i ograniczenia w nabywaniu

Podatki to instrument towarzyszący jakiejkolwiek państwowości od jej początku. Podatek od najmu zdecydowanie wpływa na zmniejszenie ilości chętnych na inwestowanie w mieszkanie, zmniejsza popyt i tempo wzrostu średniej ceny mieszkania. Jednak podatki częściowo przerzucane są na płacących najem więc ich podwyżka nie zmienia radykalnie opłacalności inwestowania w mieszkanie. Ostatnia poważna zmiana podatku od najmu miała miejsce w 2018 roku i nie wpłynęła na dynamikę wzrostu popularności najmu ani na trend inwestowania w nieruchomości.

Jednak teoretycznie możliwe jest by państwo wprowadziło podatki bardzo mocno uderzające w inwestowanie w nieruchomości. Przykładem może być podatek katastralny płacony od wartości nieruchomości, który mógłby zwiększać się proporcjonalnie od posiadanych nieruchomości. Niektórzy wspominają także o zakazie posiadania określonej liczby nieruchomości. Obecnie nie ma jednak na świecie liczącego się kraju z takimi zakazami. Nieliczne nacje zakazują kupowanie mieszkań cudzoziemcom ale często jest to wynik wojny handlowej.

Ci, u których inwestowanie w nieruchomości dominuje w portfelu na pewno ucieszyli się z głosowania nad „ustawą antyfliperską”. W dniu 28.06.2024 polski sejm odrzucił propozycję podwyżki PCC w pierwszym czytaniu dużą większością przy udziale posłów rządu i opozycji. Brakuje przesłanek, które mogłyby dzisiaj pozwolić oceniać wprowadzanie takich decyzji jako realne.

Stopy procentowe

Stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na koszt kredytów hipotecznych. Teoria zakłada, że niskie stopy procentowe obniżają koszt kredytów, co zwiększa dostępność mieszkań dla szerokiej grupy społeczeństwa. Wysokie stopy procentowe podnoszą koszt kredytów, co może ograniczać popyt na nieruchomości i prowadzić do spadku cen.

W Stanach Zjednoczonych, po kryzysie finansowym w 2008 roku, Rezerwa Federalna obniżyła stopy procentowe do historycznie niskiego poziomu. To spowodowało wzrost popytu na kredyty hipoteczne i przyczyniło się do ożywienia rynku nieruchomości, co z kolei doprowadziło do wzrostu cen mieszkań. W Polsce polityka NBP, która polega na utrzymywaniu niskich stóp procentowych pomimo inflacji, jest bardzo korzystna dla osób, które inwestują w nieruchomości i oczekują utrzymania wzrostu cen.

Prawo bankowe

Nie tylko polityka procentowa, ale także prawo bankowe i kredytowe odgrywa ważną rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości. Surowość przepisów dotyczących udzielania kredytów, wymagania dotyczące wkładu własnego lub zasady podziału odpowiedzialności pomiędzy bankiem a kredytobiorcom to niektóre z regulowanych obszarów. Osoby prowadzące inwestycje w nieruchomości mają oczekiwanie, że cena mieszkań będzie rosła. Jednak surowe prawo bankowe, względem banku a nie konsumenta, może pomóc w realizacji tego trendu.

Specjaliści zgadzają się, że banki mają w Polsce korzystną sytuację, wręcz raj. Sztandarowy przykład to kredyty frankowe, za pomocą których banki bezprawnie zwiększały swoje zyski zadłużając ludzi na całe życie. Rozwiązania stosowane w Polsce jak stopy zmienne, WIBOR lub kredyty zależne od ceny jakiegoś instrumentu, nie występują w innych europejskich krajach lub są zakazane. Osoby kupujące mieszkania na kredyt w Polsce nie czują, że jest to bezpieczna inwestycja w zakresie przepisów o kredytach.

O ile wysoki stopień regulowania najmu lub podatków to zła wiadomość dla oczekujących wzrostów cen to w prawie bankowym jest odwrotnie. Polacy mają utrudniony dostęp do kredytów a kredyty kosztują drogo. Jeżeli wysoką marżę dyskontuje bank to maleje kapitał konsumentów na inwestycję. Banki zjadają kawałek tortu zabierając go inwestycjom w nieruchomości.

Regulowanie najmu

Regulacje dotyczące najmu mogą również znacząco wpływać na rynek nieruchomości a zwłaszcza decyzji na inwestycje w mieszkania. Ograniczenia dotyczące wysokości czynszów i prawa najemców mogą wpływać na decyzje inwestorów oraz dostępność mieszkań na wynajem. Na przykład, Berlin wprowadził surowe regulacje dotyczące maksymalnych czynszów, co miało na celu ochronę najemców przed nadmiernymi podwyżkami. Jednak takie regulacje mogą również zniechęcać inwestorów do budowy nowych mieszkań, co w dłuższej perspektywie może prowadzić do niedoboru mieszkań na wynajem.

W Nowym Jorku obowiązują surowe przepisy dotyczące kontrolowania czynszów w wybranych budynkach, co ma na celu ochronę najemców przed nadmiernymi podwyżkami. Te regulacje mogą jednak ograniczać podaż mieszkań na wynajem, ponieważ inwestorzy mogą być mniej skłonni do realizacji nowych projektów w warunkach ograniczonego zysku. Rozwiązanie to jednak jest osamotnione w działaniu więc w efekcie wiele mieszkań stoi pustych a tego prawo nie zabrania.

Rozsądne zabezpieczenie praw najemcy działa korzystnie dla osób lokujących kapitał w nieruchomościach, bo zapewnia poczucie bezpieczeństwa osobom najmującym. Najemca zabezpieczony umową i prawem odczuwa mniejszą presję na zakup „swojego”.

W Polsce sytuacja jest skomplikowana. Z jednej strony obowiązuje bardzo surowa ustawa o ochronie praw lokatorów, która kończy się wieloma dramatami po stronie osób najmujących. Praktyka często przebiega jednak w inny sposób. Z drugiej strony są bardzo korzystne przepisy pozwalające na najem krótkoterminowy. Obecnie na rynku wciąż bardzo wiele osób kupuje mieszkanie z myślą o najmie co wpływa na wzrost cen nieruchomości i bardzo wysokie marże deweloperów, którzy często budują z pieniędzy inwestorów.

Polska na tle świata

Na tle innych gospodarek sytuacje na rynku polskim należy ocenić jako korzystną dla osób liczących na wzrost cen nieruchomości. Państwo skupia się na stronie podażowej a warunki funkcjonowania dla deweloperów są mało wymagające. Ustawa deweloperska nie zmieniła tego znacząco a jednocześnie zwiększyła poczucie bezpieczeństwa u konsumentów. Dwie czołowe siły polityczne kraju chcą wspierać popyt poprzez system dotowania kredytów.

W Polsce deweloperzy nie są obciążani kosztami budowy infrastruktury, obowiązek ten realizuje państwo. Posiadanie mieszkania jest u nas zakorzenione kulturowo. Najem ma wysokie ROI a najem krótkoterminowy nie jest ograniczany prawnie jak na przykład w Hiszpani. Programy stymulujące napływ kapitału wydaje się być kierunkiem przyjętym przez dwie główne siły polityczne.

Prawo głównym czynnikiem sytuacji rynkowej

Działania państwa mają kluczowe znaczenie dla kształtowania rynku nieruchomości. Polityka mieszkaniowa, regulacje prawne, podatki, dostępność kredytów hipotecznych, inwestycje publiczne oraz regulacje najmu mają wpływ na podaż, popyt i ceny nieruchomości. Rządy muszą podejmować świadome decyzje, które uwzględniają różnorodne aspekty rynku nieruchomości, aby zapewnić jego stabilny rozwój i dostępność dla obywateli.

Przykłady z różnych krajów pokazują, jak różne podejścia do polityki mieszkaniowej mogą wpływać na rynek nieruchomości. W Niemczech, stabilne i przewidywalne regulacje wraz z wysoką akceptacją najmu przyczyniają się do stagnacji cen, podczas gdy w Polsce następuję konsekwentny wzrost cen, który jest wynikiem programów wspierających budownictwo mieszkaniowe i kredyty hipoteczne.

Austria a konkretnie Wiedeń to rozbudowany system mieszkań komunalnych. Zapewnia to wysoką jakość życia mieszkańców, choć kosztem mniejszych zysków dla deweloperów oraz utrudnienie inwestycji w nieruchomości deweloperskie. W Portugalii i Hiszpanii, programy zachęcające zagranicznych inwestorów do inwestowania w nieruchomości przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości, szczególnie w regionach turystycznych. Państwa te liczą na napływ kapitału zza granicy a wzrost cen oceniają jako szanse biznesową dla lokalsów.

Nieruchomość jest aktywem unikalnym. Nie da się jej niczym zastąpić, nie da się szybko równać popytu i podaży a proces w proces zakupu zaangażowane są banki. Dlatego w odróżnieniu do wszystkich innych rzeczy, które można kupić za pieniądze, rola ustawodawcy w kształtowaniu rynku jest niewspółmiernie ogromna. Osoby chcące prowadzić bezpieczne inwestowanie w nieruchomości powinny zdobyć tą wiedzę.